唐山房價(jià)曾領(lǐng)漲全國,如今陷入谷底,房地產(chǎn)銷售心得體會

時(shí)間:2022-07-06 作者:Youaremine 其他文案

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的路程,在許多普通工人身上,便是生存環(huán)境的變遷,以下是范文社小編和大家分享的相關(guān)資訊,以供參考。

唐山房價(jià)曾領(lǐng)漲全國,如今陷入谷底,房地產(chǎn)銷售心得體會

因煤而建、因鋼而興、因震而名,這是河北省唐山市為人所知的三個標(biāo)簽。今年較早時(shí)間,唐山曾發(fā)布了一攬子樓市刺激政策,包括取消商品住房限購限售、調(diào)整購房商業(yè)貸款政策、調(diào)整公積金貸款政策等,而當(dāng)?shù)貥鞘幸殉掷m(xù)陰跌數(shù)月。

即便將時(shí)間軸拉長,唐山的樓市發(fā)展史也極具戲劇性。十年前,唐山剛經(jīng)歷了一場轟轟烈烈的“造城”運(yùn)動,隨后樓市下行庫存積壓,直到2016年一批炒房團(tuán)大舉涌入,市場價(jià)格才被猛然推高。2020年,唐山房價(jià)漲幅還一度領(lǐng)漲全國。

不過,受政策、房企等多方面影響,該地還是逐漸滑入樓市下行周期。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解,許多曾經(jīng)的唐山投資客,都在出售手中房產(chǎn),市場上的二手房源正在逐漸增多。但受新房市場低溫影響,二手房市場也叫不上價(jià),有豪宅甚至虧本甩賣。

王立是唐山的一名房產(chǎn)中介店東,最近他經(jīng)手的二手房源明顯增多了,多年房產(chǎn)交易帶來的敏銳嗅覺告訴他,有投資客正在套現(xiàn)離場。然而,這并不是一場皆大歡喜的盛宴,據(jù)王立說,許多業(yè)主都處于賠錢出售的狀態(tài),只不過是賠多賠少的區(qū)別。

當(dāng)?shù)氐膭傂栀彿孔?,則正在觀望中等待市場恢復(fù)正常。“價(jià)格下來也不見得是壞事,每個行業(yè)都有起落周期,前幾年唐山的房價(jià)確實(shí)增長速度太快了,一套老破小學(xué)區(qū)房就要一百多萬,很多普通人買不起,更何況高端社區(qū)了。”有當(dāng)?shù)厝朔Q。

房價(jià)曾領(lǐng)漲全國

在河北省,GDP第一的城市不是省會石家莊,而是地理位置更靠北的唐山。早在2005年,唐山的GDP便超過石家莊,成為河北GDP第一城。

全國第一座機(jī)械化采煤礦井、第一臺蒸汽機(jī)車、第一桶機(jī)制水泥......豐富的礦產(chǎn)資源、便利的交通樞紐位置、雄厚的工業(yè)實(shí)力,曾為這座城市帶來源源不斷的財(cái)富。

但就是這樣一座城,曾因樓市高庫存,房價(jià)一蹶不振。2008年前后,河北開始了轟轟烈烈的“三年大變樣”運(yùn)動,包括省會石家莊、經(jīng)濟(jì)大市唐山,都發(fā)生了翻天覆地的變化。城市煥然一新、高樓拔地而起,但也帶來許多積壓的問題。

在省會石家莊,至今仍有許多樓盤五證不全,居民在收房多年的房子中等待補(bǔ)證。在唐山,這一問題不如石家莊突出,但該地因城市改造運(yùn)動,在2012年迎來樓市高峰,隨后又因全國性市場下行,積壓了大量庫存,房價(jià)也持續(xù)低谷爬坡。

沒曾想,一波炒房團(tuán)涌入,改變了唐山的樓市底色。據(jù)中指研究院研報(bào)記錄,2016年北京930調(diào)控政策后,北京及環(huán)京地產(chǎn)調(diào)控措施出臺,大量北京及環(huán)京中介開始向外拓展資源,唐山因房價(jià)洼地及京唐城際鐵路復(fù)批等因素,迎來大波投資客。

據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道,2016年下半年,北京、天津的人坐著大巴車去唐山買房,他們像發(fā)現(xiàn)“新大陸”一般,大多數(shù)人不假思索地交錢買房。唐山的房價(jià),也在炒房團(tuán)涌入后一路水漲船高,大量積壓數(shù)年的樓市庫存,也在短時(shí)間內(nèi)被基本消化。

為遏制這一局面,2017年4月開始,唐山限購政策相繼推出,非本市戶籍在中心城區(qū)購房需提供一年以上的納稅證明,本市戶籍人群擁有2套房及以上也要限購,且中心城區(qū)房子不能超過一套;公積金貸款首套首付30%,二套有貸40%。

非本市戶籍需提供一年納稅證明,攔住了一部分投資客群。但是,因彼時(shí)樓市庫存大部已得到去化,唐山曾一度陷入本地客多、房少的局面,房價(jià)也一直保持上揚(yáng)態(tài)勢。

在樓市已步入調(diào)整周期的2020年,唐山房價(jià)還曾一度領(lǐng)漲全國。2020年8月,唐山新房銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲15.4%,二手房同比上漲14.6%,位居全國第一。土地市場也熱鬧非凡,榮盛發(fā)展、隆基泰和等房企接連拿下“地王”。

克而瑞分析稱,唐山是重工業(yè)城市,GDP全河北省第一,有力支撐起唐山內(nèi)需;加上市區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)緊缺、棚改拆遷影響小、唐山本地人愛買房等原因,導(dǎo)致其一手房供應(yīng)吃緊,二手房流通量又小,因此在大環(huán)境往下走的時(shí)候,唐山逆流而上。

投資客虧本離場

房價(jià)大幅上漲被住建部“約談”后,唐山火速拿出了調(diào)控政策。

2020年9月28日,唐山市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,表示要遏制投機(jī)炒房,加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管,努力打造城市低房價(jià)優(yōu)勢。

通知要求,對在市中心區(qū)已擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件購買第二套住房申請商業(yè)性個人住房貸款,首付款比例不低于50%;對購買第三套及以上住房的居民家庭,暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

通知還特別強(qiáng)調(diào)了,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價(jià)行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),列入“黑名單”管理。嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房行為,房企不得以排號搖號、發(fā)放VIP卡、招募會員、存款等形式登記預(yù)訂,中介不得發(fā)布、炒作房價(jià)上漲的不實(shí)消息等。

當(dāng)時(shí),全國樓市已從高熱轉(zhuǎn)入降溫,唐山仍在強(qiáng)力調(diào)控。沒想到,樓市降溫勢頭過于迅猛、加上許多房企陷入資金危機(jī),唐山樓市迅速從火熱轉(zhuǎn)入降溫。當(dāng)年末,有樓盤推盤房源直接降價(jià)5000元/平方米,一度引發(fā)購房者圍堵售樓處維權(quán)。

到2021年8月份,距離房價(jià)領(lǐng)漲全國過去一年,唐山卻因?yàn)榉科鬆幭嘟祪r(jià),約談了華潤、中海、萬科等10家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人,要求其不要惡意降價(jià),否則不予網(wǎng)簽。

但是,市場下行的勢頭,沒有就此打住。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年5月份,唐山新建商品住宅均價(jià)8606元/平米,環(huán)比下跌0.42%;二手住宅成交均價(jià)11027元/平米,環(huán)比下降0.84%,同比下降6.65%,已累計(jì)15個月環(huán)比下跌。

來自世聯(lián)行的數(shù)據(jù)也顯示,2022年5月,唐山主城區(qū)商品房供應(yīng)面積9.31萬平方米,環(huán)比上漲627%,同比下降63%;成交面積4.94萬平方米,環(huán)比上漲160%,同比下降61%;成交均價(jià)14367元/平方米,環(huán)比下降3%,同比下降21%。

處于“燒烤店打人事件”風(fēng)波中的路北區(qū),截至5月份供銷比達(dá)到2.36,處于“供大于求”的狀態(tài),成交均價(jià)16610元/平方米,同比下降25%,環(huán)比上漲8%;成交面積1.97萬平方米,同比下降51%,環(huán)比上漲146%。

從樓市庫存情況看,唐山的去化周期正持續(xù)延長。唐山世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,截至5月份,唐山主城區(qū)有效庫存量的去化周期高達(dá)71.01個月,房子要近六年才能賣完。

許多曾經(jīng)的投資客,都在這輪市場降溫中出現(xiàn)虧損。王立告訴記者,據(jù)他們對市場一手信息的監(jiān)測,目前有好多投資客都在出售房產(chǎn),但很多都處于賠錢出售的狀態(tài)。

比如,日前新政出臺后不久,唐山某高端小區(qū)突然新上了多套房源,其中一套售價(jià)425萬,建筑面積181平方米,單價(jià)23377元/平方米,可跟房主談贈送20萬的車位。“這個小區(qū)房價(jià)最高的時(shí)候,均價(jià)在兩萬六七,現(xiàn)在基本在賠錢賣。”王力說。

來看房的人倒是有,掛牌一周時(shí)間,該房源已經(jīng)迎來十波人看房?!昂梅孔舆€是不缺客源,但當(dāng)下看房的人對價(jià)格預(yù)期更低,還在跟房主談價(jià)?!蓖趿⒎Q。放在整個小區(qū)看,這個路北區(qū)的高端盤,整體仍處于跌價(jià)狀態(tài),目前掛牌價(jià)較上周跌0.7%。

面臨轉(zhuǎn)型重任

與許多產(chǎn)業(yè)薄弱、但樓市被炒作起來的環(huán)京城市不同,唐山因其多年來的重工業(yè)基礎(chǔ)積淀,整個城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力依然不容小覷。

過去的2021年,唐山市GDP總量達(dá)8200億元,占整個河北省GDP的四分之一,位居全國第27,在京津冀城市群當(dāng)中僅次于北京和天津。

唐山的支柱產(chǎn)業(yè)鋼鐵業(yè),2021年鋼鐵產(chǎn)量達(dá)到1.3億噸,占河北全省的60%,占全國比重的12.6%。疫情后全球大宗商品價(jià)格上漲,也為其帶來一波產(chǎn)值。

不過,僅靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)并不可持續(xù),在去產(chǎn)能和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型重任下,唐山在煤炭、水泥、鋼鐵和陶瓷四大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)之外,開始發(fā)展高鐵裝備、特種機(jī)器人、港口等新興產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的路程,在許多普通工人身上,便是生存環(huán)境的變遷。一位當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者,近兩年環(huán)保整治力度太大,錢都不好賺,很多沒有太高文化的工人,選擇去外地的鋼鐵企業(yè)打工。一些小型鋼鐵廠也逐漸倒下,留下的多是大型企業(yè)。

“零幾年的時(shí)候在鋼廠上班,普通工人都能賺五六千,技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)最低一萬起步,甚至一個月二三萬,現(xiàn)在普通工人收入也就六七千。”上述當(dāng)?shù)厝朔Q,許多鋼鐵廠都陸續(xù)往港口搬遷,但好多工人不能跟著過去,掙得沒以前多,消費(fèi)自然就下來了。

那些有選擇的年輕人,則選擇去北京等大城市,擁抱更多樣的職業(yè)。截至2021年末,唐山市常住人口769.70萬人。單看2021年,唐山常住人口減少2.15萬人,為全國為數(shù)不多人口負(fù)增長的TOP30城市之一。

為留住人才、刺激樓市,近期唐山出臺了一系列利好政策,包括取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房限購、限售政策;對購房商業(yè)貸款政策進(jìn)行調(diào)整,將唐山全市首套房貸利率降至4.25%,二套房貸利率降至5.05%。

同時(shí),全市公積金貸款最高額度提高至80萬元,購買二星級及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的新建被動式超低能耗住宅,貸款額度上浮至96萬元,鳳凰英才人員最高貸款額度為100萬元,自貿(mào)區(qū)曹妃甸片區(qū)引進(jìn)的高端創(chuàng)新人才貸款額度為120萬元。

“之前因?yàn)橐咔?,市區(qū)的新房為爭搶客戶、不斷降價(jià),最后政府出面調(diào)控,限制新房惡性競爭,慢慢才緩和下來。現(xiàn)在各種政策都在刺激市場,從我們每個月的監(jiān)測數(shù)據(jù)看,市場成交確實(shí)在持續(xù)增長,二手市場行情處于平穩(wěn)且有跡象抬頭的現(xiàn)狀。”王立稱。

業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)也表示,近期唐山市采取的一系列的措施,將保障市場健康穩(wěn)定發(fā)展,進(jìn)一步促進(jìn)置業(yè)信心的恢復(fù),帶動市場活躍度的上升,預(yù)計(jì)6月唐山市場將呈現(xiàn)底部企穩(wěn)態(tài)勢,成交規(guī)模穩(wěn)中有升,成交均價(jià)短期或仍將延續(xù)小幅調(diào)整。

房地產(chǎn)銷售心得體會1

在房地產(chǎn)行業(yè)工作也已經(jīng)半年多了,在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限,但還是想把自己的一些東西寫出來,即從中發(fā)現(xiàn)得到提高,也可以從中找到自己需要學(xué)習(xí)的地方,完善自己的銷售水平。

經(jīng)歷了上次開盤,從前期的續(xù)水到后期的成功銷售,整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當(dāng)中,自己的銷售能力有所提高,慢慢的對于銷售這個概念有所認(rèn)識。從自己那些已經(jīng)購房的客戶中,在對他們進(jìn)行銷售的過程里,我也體會到了許多銷售心得。在這里拿出來給大家看看,也許我還不是做的很好,但是希望拿出來跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待當(dāng)中,始終要保持熱情。

第二、做好客戶的登記,及進(jìn)行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作,有于后期的銷售工作,方便展開。

第三、經(jīng)常性約客戶過來看看房,了解我們樓盤的動態(tài)。加強(qiáng)客戶的購買信心,做好溝通工作,并針對客戶的一些要求,為客戶做好幾種方案,便于客戶考慮及開盤的銷售,使客戶的選擇性大一些,避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。

第四、提高自己的業(yè)務(wù)水平,加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的時(shí)候就能游刃有余,樹立自己的專業(yè)性,同時(shí)也讓客戶更加的想信自己。從而促進(jìn)銷售。

第五、多從客戶的角度想問題,這樣自己就可以針對性的進(jìn)行化解,為客戶提供最適合他的房子,解決他的疑慮,讓客戶可以放心的購房。

第六、學(xué)會運(yùn)用銷售技巧,營造一種購買的欲望及氛圍,適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。

第七、無論做什么如果沒有一個良好的心態(tài),那肯定是做不好的。在工作中我覺得態(tài)度決定一切,當(dāng)個人的需要受挫時(shí),態(tài)度最能反映出你的價(jià)值觀念。積極、樂觀者將此歸結(jié)為個人能力、經(jīng)驗(yàn)的不完善,他們樂意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展,而消極、悲觀者則怪罪于機(jī)遇、環(huán)境的不公,總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態(tài)度決定什么樣的生活.

第八、找出并認(rèn)清自己的目標(biāo),不斷堅(jiān)定自己勇往直前、堅(jiān)持到底的信心,這個永遠(yuǎn)是最重要的。龜兔賽跑的寓言,不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中,兔子傾向于機(jī)會導(dǎo)向,烏龜總是堅(jiān)持核心競爭力?,F(xiàn)實(shí)生活中,也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣,不斷積累核心競爭力的人,最終會贏過追逐機(jī)會的人。人生有時(shí)候像爬山,當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候,總是像兔子一樣活蹦亂跳,一有機(jī)會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄,想休息。人生是需要積累的,有經(jīng)驗(yàn)的人,像是烏龜一般,懂得勻速徐行的道理,我堅(jiān)信只要方向正確,方法正確,一步一個腳印,每個腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上,反而可以早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果領(lǐng)先靠的是機(jī)會,運(yùn)氣總有用盡的一天。

對工作保持長久的熱情和積極性,更需要有“不待揚(yáng)鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅(jiān)持做好自己能做好的事,一直做積累,一步一個腳印堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。